如何在诉讼中有效使用产权异议登记制度

编者按

产权异议登记，顾名思义，就是权利人就某项物权的产权登记提出的异议，最早在我国就物权颁布的第一部法律《中华人民共和国物权法》中就对此作出了明确的规定。而2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》第二百二十条对此项规定延续使用，即：权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这就是异议登记制度的法律依据，但是在实践中我们如何有效运用这一制度呢？

异议登记制度的适用场景

我们曾受理一起离婚纠纷，接受甲方委托后，我们了解到其配偶一方马上就要出售双方共有的房屋等物业，但是这些房产基本上都登记在对方名下，如果房屋过户，一方单独就可以完成，我们这方当事人完全不掌握主动权。在这种紧急情况下，考虑到常规操作的诉讼立案、保全等手续，最快也需要几天时间，并不能有效阻止对方的房屋处分行为。为了尽可能的阻止即将发生的房屋过户行为，我们马上起草了房屋产权异议申请书，直接去各个房产登记部门申请了异议登记。因为异议登记后十五日内必须提起诉讼，然后我们在有效的时间内马上去法院提起诉讼并依法申请了保全措施。事后得知对方的房产交易因此没有完成，且该案件经法院最终调解结案，委托人得到了应得的房产，目前也已完成了产权变更手续。在这起案件中，就是一起典型的产权异议登记有效阻止当事人私自处置、转移财产的案例。那么在实践中，除了离婚案件，其他的诸如继承案件、房屋买卖合同案件、民间借贷案件等等纠纷中，都可以适用这一制度。

可能有人会有疑问，是不是申请了异议登记，就不能再进行产权变更登记呢？答案是否定的，首先异议登记是有期限的，如果在申请之后十五日内没有提起诉讼，异议登记就自动失效；反之就一直有效直到申请权利人提起的诉讼结束。申请了异议登记并不是说就不能进行产权交易了，但是可以有效的阻止真实的产权交易，有谁愿意购买一个有产权纠纷的房屋呢？但对于恶意的产权过户登记或者说愿意承担风险的购买人仍可正常进行，但是这会导致房屋权利继受人丧失第三人善意取得抗辩权，也即当事人对于已经申请了异议登记的房屋，仍然同意完成过户交易，则在异议登记权利人依据生效法律文书对此过户行为提出撤销时，房屋权利继受人是不能以善意取得制度进行抗辩的，那么，其交易行为往往也不会得到法律的支持。

根据权利义务相一致的原则，如果异议申请人异议登记不当，给他人造成了损失，也是需要承担赔偿责任的，这与申请保全措施的法律规定一致，当事人因保全申请错误给他人造成损失的，也是有损失赔偿的被求偿风险。

产权异议登记的流程

对于需要提出异议登记时的流程问题，大致总结如下：

1、取得房产的详细信息，包括房屋产权登记证号、房屋的坐落、面积及登记的产权人等信息。如果持有房产证则信息比较齐全，若没有产权证，则需要到房屋产权登记部门申请调取房屋产权登记信息。

2、书写房屋产权异议登记申请。内容包括申请人与被申请人的身份信息，申请事项及申请的事实及理由。

3、尽快将异议登记的申请送至房屋所在地产权登记部门，且当场确认已经予以异议登记。有回执的要求一份异议登记完成的回执。

4、在异议登记完成后的十五日内向有管辖权的人民法院提起诉讼并同时提出保全申请，申请法院对争议的房屋进行查封保全，只有法院依法进行了查封保全措施，才是真正的杜绝房屋过户的有效手段。至此，即可将注意力集中于诉讼案件的应诉过程，根据将来的诉讼结果进行相应的产权变更。

当然有的当事人可能出于种种考量，只提起诉讼而不申请诉讼保全，这种情况就需要及时将法院的立案通知书在十五日内送至房屋产权登记部门，否则会导致异议登记失效。前面已经述明，对于未查封保全而仅有异议登记（包括查封保全之前期间）的房屋，不能完全杜绝房屋后续的过户转移手续，只会杜绝不愿意承担之后诉讼风险的房屋交易，如果出现了房屋过户情形，只能等申请人提起的诉讼结束后，根据诉讼结果重新提起撤销之诉或者确认交易无效的诉讼。也即存在后续诉累的可能性。

思考

产权异议登记制度的立法本意就是给当事人一个可以弥补损失的窗口期，也是十五日的行权期间。除了学会并领会这一制度的精髓，实践中也给予我们许多启示，虽说亡羊补牢，但也不至于为时已晚，比如就婚姻关系而言，对于夫妻感情不是非常牢固或者说感情基础比较薄弱的家庭来说，购置大额资产最好同时登记在双方名下，或者说大致均衡，尽量避免成为对于家庭所有经济状况没有任何主动权的一方，否则一旦涉及离婚，会变成被动挨打的一方。最近另有个离婚的案件也是这种情况，双方的几套房产全部都在男方名下，女方第一次起诉离婚，因证据不足法院判决不准离婚，然后保全措施予以解除，男方将被查封的银行存款全部提取并马上开始出售房屋，而女方距离第二次离婚起诉有六个月的空档期，在这期间，要想保全财产，非常困难，即使将来法院判决男方应该返还财产，但如果无法执行到财产，即使胜诉又有何用？另一方面，对于有购房需求的当事人而言，在进行过户交易之前，一定要查询一下房屋的权属是否干净，如果存在诸如异议登记的瑕疵，建议不要存有侥幸心理，否则极易牵扯进他人的纠纷中，如果房屋交易被撤销，而支付出去的房款不能取回，岂非赔了夫人又折兵。当然对出于帮忙心态与他人合谋进行产权变更登记的行为更是不可取，既不合法，也不符合我国的风序良俗。

结语

在法制社会的今天，公民的民事活动应在法律的框架下依法进行，既要诚实信用、依法行权，亦要善于运用法律武器依法维权，未雨绸缪，防患于未然。

本文作者：张玲玲

中世家族财富传承与管理研究院 副院长/秘书长 

· 海大（日照）企业管理研究院客座教授

· 具有20多年家事审判实务经验

· 《玲玲说家事》《家有家法》等公众服务品牌广受好评